望京SOHO

“在望京，即使是几千人的大公司，也很容易找到办公场所。这里的商业地产发达，成本又比国贸低得多，都算得上是价值洼地了。”和上地、亦庄等地区相比，望京住宅和商业地产区域分布又比较平均。“有点上海的感觉，不出望京，什么都有，什么都能解决。”

开篇的话：互联网巨头们携手而来

望京、上地、亦庄、国贸和金融街……不同的区域吸引不同的企业，入驻的企业又造就区域的商业甚至人文品格，而他们汇聚在一起，又共同勾勒出北京经济最生动的气质。

当地王与互联网巨头们携手而来，一部望京“进化史”，以惊人的速度被不断更新着。

无数的创业者们涌入颇有未来科技感的望京SOHO，SOHO中国董事长潘石屹常常出现在这里为他们站台。不远处，绿地的写字楼上已经挂出阿里巴巴的橙色英文LOGO，仿佛一个新的标杆。望京，曾经“睡城”的名号早被遗忘，取而代之的是一个响亮的新名字——“中国硅谷”！

“花椒地”上的韩国城

2000年搬到望京的李小姐，算得上是这里的“土著”了。说起第一次打车去看房，她还是忍不住拉长声音，“真远啊！”“那时候只感觉这里什么都没有，到处都尘土飞扬的。”

望京居住区的雏形是上世纪90年代开始建设的花家地小区，因为当时是建在一片花椒地上而得名。

此后，人口、楼盘逐渐扩张，基础设施、配套设施等建设却相对滞后，周边交通不畅让望京一度有了“睡城”的名号。“望京的路都是斜的，像迷宫一样，天黑时经常转好几圈也找不到家门。没有地铁，‘进城’坐两个小时公交是家常便饭。”

然而，在李小姐的印象中，也正因为相对封闭，那时的望京有一种“车、马、邮件都慢”的小镇感觉。“商业不很发达，但是有‘韩国城’。”

1997年亚洲金融风暴后，韩币遭遇大贬值，越来越多的韩国人选择到生活成本、劳动力成本都相对更低的中国创业和生活。由于距离首都机场近，房价相对便宜，一些韩国公司就把为韩国职员准备的宿舍安置在这里，“花椒地”上建起的望京也逐渐成为北京最大的韩国人聚集地。

“在望京的电影院里，招募韩语字幕的工作人员，很多饭馆和商店都只有韩文。”李小姐说，自己也正是从那时候爱上了炒年糕和“部队火锅”。

望京进化史：下一个“中国硅谷”

新兴商业区与地王围城

不过，曾经的荒芜早被如今的喧嚣远远抛在了记忆里。中国房地产市场的迅猛崛起，很快为望京的发展按下了快进键。

“我都排了快两个小时了。”一个周六的早上10点，位于东北四环边的宜家门口排起一条长龙。这几天宜家是冬季大减价的时间，“低至5折”的宣传语随处可见。人和车塞满了周围的道路，为了控制人流，宜家在一些时段采取了分批次入场的限流措施。

其实，2006年从马甸搬到望京，每到周末，宜家门口的排队“盛况”都会上演。而除了宜家，望京国际商业中心、望京旺角商业步行街、望京华联、新世界、家乐福、沃尔玛等大型商业相继进入，让望京在几年内迅速成长为一个新兴商业区域。

商机源于“新”与“旧”的碰撞。

宜家落户望京经历了3年的选址调研。这项调研显示，望京不仅是当时国内最大的居住社区，而且在这些人群中，有三分之一是老住户，三分之一是新买房的年轻人，三分之一是流动租户。人口活力和消费潜力足以让商家趋之若鹜。

一大波地产商们，更是前仆后继奔涌而来。

2010年3月15日，远洋地产旗下的远豪置业经过84轮角逐，以40.8亿元拿下大望京村环境整治土地储备项目1号地，较底价15亿元高1.72倍，较当时望京每平方米约2万元的二手楼平均楼价，高出35%。而仅仅过了两天，又一地产巨头保利地产便斥资50.4亿杀进望京。合生创展、SOHO中国、远洋地产、保利地产等品牌开发商开始在望京上演地王围城。

“互联网公司已成劳动力密集型企业”

摩托罗拉中国区总部在2007年8月迁至望京。它和它的邻居们：西门子、索尼、爱立信、北电网络、双鹤药业等曾是望京财富的象征与核心。然而，随着越来越多的商业地产项目引进，大批互联网公司也随之进入望京，新的“偶像”风头更劲。

望京SOHO对面的“地推扫码一条街”一度成为京城一大“景点”。“扫码送礼品！”每天中午白领们的午休时间，是这条街最热闹的时候。高峰时，几十家O2O公司在这里摆摊设点。他们很多是望京SOHO的租户。望京SOHO的官方统计称，其塔3的租户，互联网公司比例达到了惊人的90%。

更引人瞩目的，是跻身于望京的阿里、美团、Uber、陌陌、58同城、携程等较大型的互联网公司。

“在中关村、国贸等地区，已经很少有能容纳大型互联网公司的空间和新的楼盘。但是在过去几年里，很多互联网公司跑马圈地，员工人数动辄上万，互联网行业已经成为一个劳动密集型行业。”一位互联网公司的工作人员告诉北京晨报记者，此时，成本更低、商业地产在高速扩张的望京就成为一个不错的选择。加上望京商务区被纳入中关村科技园区优惠政策区域的利好，吸引了许多国内外高新技术企业总部及研发中心落户。

“也许和中关村相比，望京地区的互联网公司集中度还没有那么高。但是，阿里是一个风向标，一个新的时代已经开始。”上述人士说。

O2O潮落后的“扫码一条街”

早上10点半，阜安西路11号合生麒麟社门口，一排“百度外卖”和“饿了么”的外卖车已经整装待发，他们即将迎来一天中最忙碌的时刻。

对面的望京SOHO门前，几个只穿单薄西服的小伙子，举着精装招租的广告。旁边，烤冷面、手抓饼、煎饼摊的生意都不错。不少匆匆路过的年轻人会停下脚步，带上一份简单的早餐或午饭。“这边的生意还不错，人多嘛。”摊煎饼的大姐对北京晨报记者满意地表示。

这里正成为望京新的中心，互联网创业者们带着自己的梦想来到这里。他们自己也是最忠实的用户，创造产品也创造了需求。

“抬高腿，迈过1米宽的各种水果和毛绒玩具”

曹丽还记得去年6月的夏天。想吃日本料理，她和同事走出望京SOHO有空调的办公楼，穿过200米暴晒和拥堵的路段，才走到对面的合生麒麟社。一路上她和同事闪转腾挪，一边躲避飞驰而过的外卖和快递小三轮，一边费力地穿过吆喝着扫二维码的“小贩”。“摊挨摊，人挨人，想要过去，就要抬高腿迈过1米宽的摆着各种水果或是毛绒玩具的摊位。”

曹丽说，不知道从什么时候起，在望京SOHO和合生麒麟社这个很多美食聚集的大厦之间，竟然形成了“扫码一条街”。两边都是楼，中间马路旁的林阴路成了最好的摆摊地点，“只要关注微信，就能获得一包纸巾或者一副耳机。”

拿着期权年入40万的曹丽大多数时候觉得这种推销方式太“low”（低端）。可有一天，她忘了带耳机上班，灵机一动，直接跑到楼下扫码不就行了？“遗憾的是，这些人都是今天在，明天就找不到了。”曹丽有些失望地拎着一瓶扫码得来的玉米油上楼了。

“动不动就送一两百的油、保温杯，谁能烧得起？”

3月，天气已经渐渐转暖，但“扫码一条街”还没有恢复巅峰时期的繁荣。在一个工作日的午后，只有一家公司出摊，桌子上放着几个保温杯，“可能很多人春节回家还没回来吧。周五人会多一点。”看摊的小伙子告诉北京晨报记者，最多的时候，能同时挤上三四十个地推人员。

对于很多身处望京的互联网“业内人士”，这样的变化却在意料中。商业世界的风云变幻总是不断上演。望京SOHO里的很多饭馆、理发店都撑不过1年。各种街边小店，以极高的频率改换门庭。O2O经历了2015年的大热和寒冬，现在也没有回暖。“大部分客单价才几十元，却需要投入大量人力，才能覆盖大量消费用户。动不动就送一两百的油、保温杯，谁能烧得起？”一位互联网公司人士对北京晨报记者表示。曾经轰轰烈烈的“扫码一条街”随着O2O创业潮的起起落落，人气已不如前，最终恐怕难免归于平淡。

但是，也许正像在美团工作的小刘所说，公司不断更迭，习惯却留了下来。

望京SOHO里的上班族和创业者们，仍然是各种互联网创新最忠实的用户和实验者。在SOHO的另一侧，快递员们如常的忙碌着。天天、韵达、德邦、圆通、全峰、申通的快递车把路边停得满满当当。京东的送货车最多，有时候同时有五六辆，送货师傅熟练地捡着货。

在这里，每一天都有新的故事上演。

望京故事1

“有点上海的感觉”

不出望京，什么都有，什么都能解决

“我上大学的时候，从来没听说过望京这地方，更别说去过了。”今年30岁的石头（化名）对北京晨报记者说。如今，他每天打着30多元的顺风车，从上地赶到这个新兴的“中国硅谷”上班。

石头原本在UC工作，随着阿里巴巴收购UC和高德，并对业务进行整合，石头和他的同事们去年底也从原本在五道口的办公室，搬入了高德在望京的办公区。

“我们不在阿里的新大楼里上班，在附近的首开广场，装不下呀，人太多了！”石头告诉北京晨报记者，光高德的员工就有3000多人，阿里要搬入望京的员工可能近万。

石头说，正因为这样，望京的优势才显而易见。

“在望京，即使是几千人的大公司，也很容易找到办公场所。这里的商业地产发达，成本又比国贸低得多，都算得上是价值洼地了。”和上地、亦庄等地区相比，望京住宅和商业地产区域分布又比较平均。“有点上海的感觉，不出望京，什么都有，什么都能解决。”

随着公司迁徙，石头和同事们的生活也发生了一些改变。石头上班的路程从原来的“半个小时”延长到了现在的“1个半小时”。“顺风车、拼车的时候常常能拼到同事，挺有意思的。”

他的另一些同事，则索性换租到望京附近。石头说，互联网公司的员工大多有一个特点，就是年龄层次低，很多都还没有成家，租房要求相对简单。

因为大型公司的不断涌入，望京租房价格也水涨船高，“两居室都在七八千元了，太贵了。”但石头表示，望京的辐射挺好的，他的很多同事都在来广营、酒仙桥租房，“再远还有顺义呢，都要便宜的多，但是有地铁，交通都很方便。”

望京故事2

“公司死掉了，但用户留了下来”

在望京，各种互联网工具都能很快普及

在扎堆望京的互联网公司中，美团是较早进入的。

“我们2014年就来了。”在美团工作的小刘告诉北京晨报记者，在那之前，对望京的印象就是韩国城、不规则的交通道路，还有五环边那些国际科技公司研发机构的大幅LOGO。

美团网的总部设在望京国际研发园，随着业务发展，2015年美团的部分业务团队又入驻了望京SOHO。“那时候很冷清，但是很快就火了起来。”小刘说，“SOHO刚开始招租，价格有优势。那时候和楼下的中介聊天，说这里的租金比中关村可便宜多了。”

一起火起来的，还有SOHO边那条著名的“扫码一条街”，热闹的时候，有四五十个地推，都是各种O2O公司，推销自己APP的。拉到一个用户，地推人员可以拿到几块钱的提成。“美团的外卖业务，也是靠地推起来的。”

在小刘的印象里，在望京，各种互联网工具都能很快普及。比如在餐馆吃饭，很多人都用美团或者大众点评买单，打车拼车软件，像滴滴、滴答也有很多人用。“O2O公司这么多，自我需求就很大。第一批用户都是自己的员工，慢慢再推广开。”

大浪淘沙，望京也见证着很多O2O公司和创业者的生生死死。“就像当年的千团大战，能胜的又有几家？”小刘说。但是，无论如何，用户的需求、用户的使用习惯保留了下来。“很多公司死掉了，但是用户留了下来。”

望京故事3

错过了的豪宅再也回不来

“当时四室两厅才要90万，现在三室两厅就得900多万”

“曾经有一套豪宅摆在我面前，我没有珍惜。”提及自己与望京擦肩而过的缘分，卢小姐至今追悔不已。

2005年，毕业两年的卢小姐工作稳定，有一份还不错的收入，她也萌生了在北京买房的想法。“那时候，我有一个同事住在望京，带我去看房。望京小区在2004年以前价格并不高，很多很好的商品房平均售价在5000元左右。”卢小姐告诉北京晨报记者，自己当时看了一套新房，因为是尾房，单价才3900元。不过，这套房子的面积比较大，是200多平方米的四室两厅。这样算下来，卢小姐要支付的总房价也要90万左右。“这对当时的我来说还是很大的一笔数目，而且也觉得买那么大的房子太浪费了。”加上由于望京地区所有的道路都是斜的，开发商依照道路走向盖的楼房很少有正南正北的房子，“人家说称望京的房子都是‘歪门斜道’。”几经考虑，卢小姐最终放弃了在望京买房，而“转战”回龙观。

卢小姐认为，在过去几年里，望京的房价涨幅在北京并不算很突出，但如今，两个地区的房价升值空间已不可同日而语。“有一种说法，望京是第二个CBD，大批企业进驻，肯定会带动周边房价升值。而且，租房市场肯定也会水涨船高，即使不自己住，‘收租子’的性价比也更高。”

卢小姐表示，自己仍在关注望京的房价，但是，却感觉离自己越来越远了。“那天中介打电话，一套三室两厅的房子要价900多万，现在想来自己当年真是错过了一套豪宅啊。”

望京的地标

西门子中国高级副总裁吴永新：“西门子依然是望京地标”

站在西门子大厦28层的大落地窗前向下望，高楼鳞次栉比，门口车水马龙，吴永新清晰地记得25年前搬来望京时的景象：贫瘠，像到了郊区，连通往市中心的公共汽车都没有。“这些年望京的发展特别快，超出想象。”吴永新感叹说，在北京，望京是国际化程度非常高的一个社区，人才密集，文化多元。

作为最早入驻望京的外企，西门子在华总部1991年从建国门迁到望京。那时德国风格的灰色小楼跟周边显得很“违合”；那时的西门子只有300多人，还是一家通讯+自动化+电力+医疗公司。那时的吴永新还是一个行政部副经理，他每天坐着班车在蓟门桥和望京间穿梭。

搬到望京最初的十年，某种程度上，西门子成了望京的代名词。“下了飞机打车只需要说‘西门子’三个字！”吴永新深有感受，那时从机场到公司只要15分钟，现在经常要一个小时。

2000年前后，跨国公司大规模入华，纷纷在望京地区设立总部大楼。西门子在华业务也在快速扩张。为了容纳更多的员工，西门子推倒了原先一半的灰楼，总投资1亿欧元的西门子大厦于2008年落成，这也是迄今西门子在全球最高的办公大楼，里面的员工超过四千人。“即便现在，走机场高速进五环后最抢眼的标识依然是西门子大厦LOGO。”

近两年，望京吸引着越来越多的互联网公司入驻，有人说韩国城和外企大楼的标签已成为过去。可吴永新认为，西门子大厦依然是望京响亮的地标之一。“西门子在望京的这25年，最初是开拓者，然后成为引领者，现在则是望京多元文化的重要一支。”

吴永新注意到周边冒出很多初创公司。门口一字排开的快递小哥让他感到了互联网+的热潮。面对中国日益增长的创新创业需求，西门子推出独特的由外到内创新模式，西门子中国研究院高科技企业化中心已经成功将数十个项目引入西门子，并实现了商业运作。今年，西门子正在中国成立新的研发创新中心。北京晨报记者 焦立坤

望京SOHO的移动互联网烙印 塔三的互联网公司比例曾高达90%

有一种说法，望京SOHO辐射了整个互联网行业的迁移，也带动了周边写字楼的热租。“基本上在北京的移动互联网的大公司都集中在望京SOHO。”SOHO中国董事长潘石屹话间透出自豪。

望京SOHO一共有三栋楼，面积共52万平方米。“在SOHO中国所有的办公楼里最有代表性的就是望京SOHO，面积很大，建完之后很多人担心，不在北京的繁华地段，而是在五环边上，能不能租得出去？可我们大概在一年内，这50多万平方米就全租出去了。”潘石屹说。

有数据显示，刚交付使用时，望京SOHO塔三的互联网公司比例达到了90%，整个望京SOHO的互联网公司平均比例也达到了65.4%。2015年，在北京的融资企业中，位于望京SOHO的就有13家公司，融资总额达到了44.89亿元。融资额排名前十的公司中，望京SOHO独占4席。

望京SOHO的三栋楼，除了销售给业主的部分，还有SOHO中国的自持物业。2015年SOHO中国开始了第二次转型，推出短租的共享办公空间——SOHO 3Q，望京SOHO塔三中有三层楼被用于此。

方崔永杰就曾是SOHO 3Q的租户之一，他前后在此办公了8个多月，今年2月底刚离开，“最初里面大多是互联网公司，去年下半年互联网投资泡沫破灭后，传统企业、互联网+企业开始增多。入驻的企业大多经历过融资，或是有一定收入，因为租金并不便宜。”他核算了一下租金成本，如果是小团队办公，在SOHO 3Q租金更划算，“如果在望京SOHO塔一、塔二租一个小的独立办公室，一个月至少需要3万元左右，SOHO 3Q则是按工位每周1000元至1300元不等，根据现在优惠政策，还能有6折优惠。”

《中国合伙人》里，最激烈的争吵戏份在望京SOHO里完成。在这三栋塔楼里，又有多少真实的合伙人戏码上演？

望京写字楼租金五年翻倍 每平方米每月239.4元　　

“拿地时，我们认为望京SOHO租金租到3元/平方米就可以赚钱，可是当望京SOHO建成之后，最低租金没有低于6元/平方米，现在每平方米已经超过10元。”SOHO中国董事长潘石屹的一句话，反映了望京商圈近年来的变化。第一太平戴维斯提供的数据显示，五年时间，望京区域甲级写字楼租金已经翻番。

2006年是望京商业崛起的一年。望京国际商业中心、望京嘉茂、宜家开业，之后，六佰本、沃尔玛、家乐福、望京NOVO、悠乐汇等也相继开业。目前，望京商圈已经成为承接国贸、燕莎等核心商圈企业租户外溢的主要区域。

根据第一太平戴维斯提供的数据，2010年至2013年四年间，望京区域甲级写字楼仅2011年有5万平方米左右的供应量，其余三年均无新增供应量。而从2014年开始，供应量大幅上升。2014年望京甲级写字楼供应量达到20万平方米左右，2015年的供应量也接近15万平方米。2015年第四季度，随着拥有5.3万平方米可租赁面积的诚盈中心项目入市，望京区域优质写字楼存量面积超过90万平方米。由于新项目入市，望京区域空置率环比上浮2.2 个百分点至12.3%。

租金方面，就望京区域租金情况来看，从2011年开始进入上升通道，租金大幅上涨，2010年，望京区域甲级写字楼每月租金大约为100元/平方米，截至2015年第四季度末，该区域租金达到每平方米每月239.4元，经过5年的时间，租金上涨幅度超过一倍。

2016年和2017年，望京区域将分别有四个项目入市。其中，绿地中心、利星行中心二期A座、利星行中心二期B座、阿里巴巴总部大厦或于今年入市。“今年年底，望京区域甲级写字楼存量预计能达到114.7万平方米，空置率约17%，每月租金会在225元至235元/平方米之间。”第一太平戴维斯相关负责人认为，大规模新增供给将加速望京区域的成熟，经过一段时期的消化后，望京区域出租率及租金将稳步提升， “不过未来三年，望京区域将迎来近48万平方米新增供给，短期内激烈的竞争或将导致租金和出租率出现下跌趋势。”

来源：北京晨报